Vacancia de 4,3%: por qué el dato más celebrado de los data centers chilenos es en realidad una advertencia

Por Saulo Flores · Orsyon Consulting · 16 de julio de 2026

El suplemento Infraestructura Inteligente y Conectividad Digital del Diario Financiero del 15 de julio abre con una cifra que en cualquier otro mercado inmobiliario sería motivo de brindis: la industria de data centers en Chile registra una vacancia de apenas 4,3%. La capacidad operativa saltó de 182 MW a 279 MW en un año, y hay más de 380 MW entre proyectos en construcción y desarrollo.

Leído desde el ladrillo, es una buena noticia: casi todo está arrendado. Leído desde la infraestructura, es otra cosa. Una vacancia de 4,3% en un activo cuyo ciclo de desarrollo se mide en años, no en meses, no describe un mercado sano. Describe un mercado sin holgura. Y un mercado sin holgura no es uno que ganó: es uno que está a punto de descubrir dónde estaba su verdadero límite.

Este artículo argumenta una tesis incómoda: Chile tiene la demanda resuelta y la habilitación pendiente. El capital ya llegó. El cuello de botella está en otra parte.

La demanda no es el problema, y ese es exactamente el problema

Ramiro Valenzuela, consultor del área de infraestructura de Colliers, estima en el mismo reportaje que la demanda energética de los data centers en Chile pasará de 325 MW en 2025 a 1.207 MW en 2030. Es casi cuadruplicar en cinco años, a un ritmo de 18% anual. Y atribuye el 70% de ese crecimiento proyectado a la inteligencia artificial.

Detengámonos ahí, porque es el número que ordena todo lo demás. No estamos ante la curva de crecimiento vegetativo del hosting tradicional. Estamos ante una demanda cuya naturaleza cambió. César Alcacibar, fundador de vZion Cloud, lo dice en el reportaje sin rodeos: las instalaciones “dejaron de cumplir únicamente la función de alojar servidores para transformarse en una pieza estratégica para la continuidad operacional”.

Esa frase merece más peso del que suele dársele. Un data center que aloja servidores es un costo de TI. Un data center del que depende la continuidad operacional de una compañía es infraestructura crítica, y la infraestructura crítica en Chile ya no se gobierna con criterios de arriendo de metros cuadrados: se gobierna bajo el marco de la Ley 21.663 y las instrucciones de la ANCI. El activo cambió de categoría regulatoria mientras la conversación pública seguía discutiéndolo como inmobiliario.

Walterio Méndez, cloud manager de ZerviZ, cierra el círculo con la línea más útil del reportaje para cualquiera que diseñe arquitectura: “La nube no reemplazó a los data centers; depende de ellos”. Durante una década vendimos la nube como una abstracción que hacía irrelevante la geografía. La factura de esa abstracción llegó, y viene expresada en megavatios, en kilómetros de fibra y en resoluciones de calificación ambiental.

El capital ya decidió; la habilitación, no

Conviene ser claro sobre lo que no falta. La industria proyecta inversiones por US$ 5.500 millones al 2030. El factor geopolítico, señala Alcacibar, empuja capital hacia jurisdicciones estables, y Chile califica. Natalia López, gerente general del gremio Chile Data Centers, enumera ventajas estructurales que son reales y difíciles de replicar: una matriz energética compuesta en 66% por energías renovables, conectividad internacional sólida y estabilidad institucional.

Nada de eso está en disputa. Lo que está en disputa es si el país puede convertir esas ventajas en megavatios instalados dentro de la ventana en que la decisión de inversión sigue abierta. Porque las decisiones de los hyperscalers no esperan: se mueven al siguiente mercado.

Alcacibar lo formula como advertencia, y es la cita que debería enmarcarse en más de una oficina:

“Si no resolvemos la energía, la distribución, los permisos, los incentivos y la planificación territorial, vamos a seguir viendo cómo otros países toman ese espacio.”

López apunta al mismo lugar desde el ángulo regulatorio: la falta de criterios homogéneos para evaluar este tipo de proyectos, sobre todo entre organismos sectoriales, “impacta directamente en los tiempos de tramitación, planificación y certeza regulatoria”.

Nótese qué es lo que ninguno de los dos pide. Ninguno pide subsidios. Ninguno pide flexibilizar el estándar ambiental. Ambos piden predictibilidad: saber cuánto demora, bajo qué criterio se evalúa y quién decide. Es una demanda considerablemente más barata de satisfacer que cualquier incentivo tributario, y considerablemente más difícil, porque no se resuelve con una glosa presupuestaria sino con coordinación institucional.

El dato que el DF publicó en la misma edición

Aquí es donde la edición del 15 de julio se vuelve más interesante de lo que probablemente pretendía. En la página 8, un reportaje distinto —sobre un gremio distinto, en una industria distinta— entrega la evidencia dura de lo que Alcacibar y López plantean como intuición sectorial. El titular lo dice todo: “Sofofa advierte que proyectos de inversión pueden estar en promedio casi un año y medio en Tribunales Ambientales”.

Prisma Sofofa, la plataforma de análisis basada en IA del gremio fabril, hizo una radiografía de los juicios ambientales en Chile: 244 proyectos judicializados entre 2013 y 2026 sobre los 7.523 ingresados al SEIA desde que operan los Tribunales Ambientales. Una tasa de judicialización de apenas 2,5%.

Ese 2,5% parece trivial hasta que se mira qué contiene. Considerando el período en que operan los Tribunales Ambientales, los proyectos judicializados concentran cerca del 14% de la inversión y el 13% del empleo asociados a proyectos en el sistema. Rodrigo Mujica, director de políticas públicas de Sofofa, pide leer la cifra con cautela y en la advertencia entrega la clave: la judicialización “afecta de manera desproporcionada a proyectos complejos y de alta inversión, por lo que su impacto económico es significativamente mayor que su incidencia numérica”.

Y ahí están los dos números que deberían cambiar cualquier planilla. Las causas con sentencia definitiva presentan una mediana de 14,6 meses de tramitación judicial y un promedio de 18,1 meses —sin contar la evaluación ambiental ni los recursos administrativos previos—, con una cola de casos que superan los 40, 80 e incluso 100 meses. Contra eso, de las 225 sentencias analizadas, la RCA se mantiene total o sustancialmente en el 78,2% de los casos; la anulación total llega apenas al 6,2%.

Léase junto: en cuatro de cada cinco juicios el titular gana, y aun así pierde un año y medio. El sistema no está rechazando proyectos. Los está posponiendo, y cobra el peaje incluso cuando confirma que el proyecto estaba bien. Mujica lo dice en los términos que entiende un comité de inversión: “una demora de más de un año adicional en sede judicial resulta relevante, especialmente para proyectos intensivos en capital, donde el costo de oportunidad y la incertidumbre regulatoria pueden alterar significativamente los cronogramas de ejecución”.

Eso no es un problema del gremio de data centers ni del gremio industrial. Es la misma falla, medida dos veces, en dos industrias que no comparten nada excepto el país donde intentan construir.

La misma edición ofrece una tercera medición, casi como nota al pie: Exxacon demandó a la Municipalidad de Peñalolén por UF 101.879 tras esperar 459 días una recepción definitiva para dos edificios ya terminados, con las unidades prometidas y los intereses corriendo. Distinto rubro, mismo patrón: el activo estaba construido; lo que faltaba era el papel.

Tres reportajes, tres industrias, un solo diagnóstico. Cuando un dato aparece tres veces en la misma edición sin que nadie lo haya coordinado, deja de ser anécdota sectorial.

Lo que esto significa para quien está decidiendo hoy

Para quien evalúa una inversión en infraestructura digital en Chile, el reportaje del DF ordena tres consecuencias prácticas.

1. El riesgo de plazo dejó de ser un supuesto de planilla

Con una mediana de 14,6 meses, un promedio de 18,1 y una cola que llega a 100, la tramitación judicial no es un hito del cronograma: es una variable aleatoria con una distribución fuertemente sesgada a la derecha. Usar el promedio como fecha de entrega es el error clásico de quien nunca miró la cola. Y como el 78,2% de las veces la RCA se mantiene, el escenario que hay que modelar no es “perdemos el proyecto”: es “ganamos el juicio en 2028”.

2. La energía es el activo escaso, no el terreno

La proyección de 325 a 1.207 MW no se satisface con suelo disponible. Se satisface con generación, con transmisión y con distribución, cada una con su propio calendario de permisos. Un proyecto de data center que resuelve el sitio antes que la energía resolvió la parte fácil.

3. El marco regulatorio del activo ya cambió, aunque la conversación no

Si el data center es la pieza de la que depende la continuidad operacional —y eso es lo que dice el propio reportaje—, entonces hereda las obligaciones de la Ley 21.663: gestión continua de riesgos, capacidades de respuesta y reporte de incidentes con efectos significativos en plazos que se miden en horas, no en semanas. Y si por esa infraestructura circulan datos personales, la Ley 21.719 entra en plenitud el 1 de diciembre de 2026, con todo lo que implica en bases de licitud, retención y notificación de brechas.

Ese doble cumplimiento no es un anexo legal que se agrega al final del diseño. Es una restricción de arquitectura, y como toda restricción de arquitectura, cuesta un orden de magnitud menos incorporarla antes que retrofitearla después.

El desenlace no está escrito

Vale la pena terminar donde el reportaje empieza. Una vacancia de 4,3% con 380 MW en el horno describe un mercado que va a crecer con o sin nosotros. La pregunta chilena no es si habrá data centers. Es dónde.

López lo dice con la prudencia del cargo: la posición del país “no está asegurada”. Alcacibar, sin ese filtro, dice que otros países van a tomar el espacio. Están describiendo el mismo escenario con distinto grado de cortesía.

Lo notable es que el obstáculo no es de los caros. No falta capital, no falta matriz renovable, no falta conectividad, no falta estabilidad institucional. Falta que un proyecto sepa cuánto va a demorar. Es, probablemente, la ventaja competitiva más barata que Chile tiene disponible y la que lleva más tiempo sin comprar.